a cura del Prof.Avv.Claudio Ciotola 

Il diritto degli eredi riservatari resta, ma cambia radicalmente il sistema di protezione. La casa proveniente da una donazione, una volta venduta a un terzo, diventa molto più difficile da aggredire. La tutela del legittimario si sposta verso il piano economico

La quota di legittima non scompare, ma cambia volto. E con essa cambia una delle regole più delicate del diritto successorio italiano.

La novità riguarda soprattutto gli immobili ricevuti in donazione e successivamente venduti. Il nuovo sistema rafforza infatti la posizione di chi acquista il bene a titolo oneroso, riducendo sensibilmente il rischio che, a distanza di anni, una controversia tra eredi possa mettere in discussione la proprietà dell’acquirente.

Il legittimario, tuttavia, non perde il proprio diritto. Se una donazione o una disposizione testamentaria ha inciso sulla quota che la legge gli riserva, può ancora chiedere la reintegrazione della propria posizione. A cambiare è soprattutto il modo in cui questa tutela viene esercitata e, soprattutto, il rapporto tra il diritto dell’erede e la sorte dell’immobile già trasferito a un terzo.

La svolta è destinata ad avere conseguenze concrete sul mercato immobiliare, sulle compravendite e sulla concessione dei mutui.

Il caso è semplice da comprendere.

Un genitore dona una casa a uno dei propri figli. Dopo la morte, l’altro figlio ritiene che quella donazione abbia leso la quota di eredità che la legge gli riserva.

Il legittimario può ancora agire per ottenere la riduzione della disposizione lesiva.

Ma se il figlio che aveva ricevuto la casa l’ha già venduta a un terzo, la situazione cambia profondamente rispetto al passato. Il nuovo acquirente viene maggiormente protetto e, in via generale, non rischia di perdere l’immobile a causa della successiva azione del legittimario.

La controversia tende così a spostarsi dal bene al suo valore economico.

È questo il vero punto di svolta: la tutela della legittima rimane, ma non può più incidere nello stesso modo sulla proprietà del terzo acquirente.

Su questo aspetto è necessaria chiarezza.

Non è corretto sostenere che la quota di legittima sia stata cancellata o che i figli e il coniuge non siano più tutelati dalla legge.

I legittimari continuano ad avere diritto alle quote loro riservate e conservano l’azione di riduzione.

La trasformazione riguarda piuttosto le conseguenze della riduzione quando il bene donato sia già stato trasferito a un soggetto estraneo alla successione.

Il legislatore ha scelto di privilegiare la sicurezza dell’acquisto e la circolazione dei beni, lasciando al legittimario una tutela prevalentemente economica nei confronti del beneficiario della liberalità.

Il nuovo assetto è stato introdotto dall’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha modificato, tra gli altri, gli articoli 561 e 563 del Codice civile e le norme sulla trascrizione delle domande giudiziali.

La riforma è stata pensata proprio per superare una delle principali criticità delle donazioni immobiliari: l’incertezza che per lungo tempo ha accompagnato la circolazione dei beni di provenienza donativa.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha sottolineato come l’intervento legislativo persegua un nuovo equilibrio tra la tutela dei legittimari e la sicurezza dei traffici giuridici.

Per l’acquirente la novità è particolarmente significativa.

In passato, acquistare un immobile proveniente da una donazione poteva comportare una serie di cautele aggiuntive. La presenza di potenziali legittimari e il rischio di future controversie rendevano più complessa la valutazione dell’operazione.

Il nuovo regime rende invece più stabile la posizione del terzo acquirente a titolo oneroso.

La conseguenza non riguarda soltanto la compravendita. Può incidere anche sull’accesso al credito, perché un immobile più sicuro dal punto di vista della circolazione costituisce una garanzia più facilmente utilizzabile anche nei rapporti con gli istituti bancari.

Resta poi un tema particolarmente delicato: quello delle successioni già aperte.

La riforma prevede infatti una disciplina transitoria. Per stabilire quale regime si applichi a una determinata vicenda non basta guardare alla data della donazione: diventano fondamentali la data di apertura della successione e gli eventuali atti già compiuti dal legittimario.

È quindi necessario valutare caso per caso se siano intervenuti atti idonei a mantenere la tutela prevista dal precedente sistema.

Una nuova filosofia del diritto successorio

La riforma segna, in definitiva, un cambio di filosofia.

Il legislatore non rinuncia alla tutela della legittima, ma cerca di evitare che una vicenda successoria possa destabilizzare indefinitamente la circolazione degli immobili.

Il punto di equilibrio viene quindi spostato: da una tutela capace di incidere direttamente sul bene a una tutela sempre più concentrata sul valore economico spettante all’erede.

Per chi eredita, questo significa che il diritto alla reintegrazione della propria quota resta intatto.

Per chi compra una casa proveniente da una donazione, significa invece una maggiore certezza sulla stabilità dell’acquisto.

Ed è proprio questa la vera novità: la legittima resta, ma cambia il modo in cui viene protetta.